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相続

不動産相続のタブー

被相続人名義の不動産を相続するときに、何の気なしにした相続登記が思わぬトラブルを起こすことがしばしばあります。
そのいちばんの原因は、ズバリ「漠然とした共有登記」です。

漠然とした共有登記とは、文字通り、後々のことを考えないでしてしまった共有での相続登記のことです。

下記のモデルケースで、具体的にみてみましょう。

  • 自宅を所有していた父が死亡
  • 母は既に死亡していて子供が3人(A、B、C)
  • 子供3人は、全員既に独立していて、父は1人で住んでいた
  • 子供3人の兄弟仲は、いたって普通

A、B、Cの3人は、誰も実家に住むことを希望する者がいないことや、なるべく平等に相続したいということから、自宅の不動産名義を3人でそれぞれ3分の1の持分で共有することにしました。
しばらくは何も起きず、毎年の固定資産税も3等分して払っていました。

ところが、長男のAが亡くなり、Aの妻Dと2人の子供E、F がAが持っていた3分の1の名義を相続することになりました。
これで、この不動産はB、C、D、E、F 5人の共有状態になりました。

そうこうするうちに、今度はBが亡くなりました。Bには子供G、Hの2人がいましたが、Hは行方が分かりません。

そんなとき、誰も住まずにいたこの不動産を買いたいという人が現れました。
Cは、自分の育った実家ではあるけれど、誰も住む予定がないし、このままにしておくよりは、これを機会に売却した方がいいだろうと思ったのです。

さて、売却に動き出したCは、無事に売却できたのでしょうか。

答えはノーです。

結局、Cは時間・労力・費用をかけて売却しようとしましたが、できませんでした。それはどうしてでしょう。
そもそも、売却するためには、共有者全員が賛成しなければなりません。
多数決ではないので、1人でも反対すれば売却自体できません。

今回のCの場合、共有者全員とはCの他、D~Hの5人もいます。
しかも、Hは行方が分からないということで、このままでは手続ができません。この場合、家庭裁判所に、不在者Hの財産管理人選任の申立てをし、さらに、その管理人が不動産の売却に協力することにつき、裁判所の許可を得なければなりません。

また、手続をするためには、全員の実印はもちろん、3ヶ月以内の印鑑証明書も必要になるため、誰か1人がもたもたしている間に、他の人の印鑑証明書の期限が切れてしまうこともよくあるのです。
家庭裁判所を利用した手続には、どうしても時間がかかります。管轄ごとに混雑状況は異なりますが、2~3ヶ月はみておく必要があるでしょう。

これらをCは根気強く進めていきましたが、そうこうしている間に、肝心の買主が心変わりしてしまいました。
このように、後々のことを考えずに、とりあえずという形で共有にすることを、ワン・ストップでは、とても危険なことだと考えています。

もちろん、共有にすることがすべてダメだというわけではありませんが、少なくともこうした後々のリスクについては、知っておかなければなりません。
残念ながら、日本には、こうした権利関係が複雑になったことで、どうにもならない不動産が驚くほどたくさんあります。
特に、相続というタイミングは、その大きな発生要因になっていることは間違いありません。

ワン・ストップでは、単に依頼された通りの登記をすればいいとは考えていません。相続関係から、親族間の仲やお住まいの地域等、多角的な視点から、共有名義をして良いものか真剣に考えます。
その際に、お客様がご納得いただくまで説明させていただきますので、相続登記を共有にしようかなと、漠然と思っている方は、ぜひ一度お声がけいただければと思います。

司法書士事務所 ワン・ストップ

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